July 24, 2021

Les propriétaires échangent leurs bureaux contre des logements étudiants alors que la pandémie accélère le changement

Le plus grand propriétaire d’immeubles commerciaux au monde remanie son parc immobilier de 378 milliards de dollars.

Deux mouvements de Blackstone – la vente du bureau londonien de BNY Mellon à St Paul à l’assureur italien Generali pour 465 millions de livres sterling, scellé cette semaine selon des personnes familières avec l’accord, et une approche pour acheter l’opérateur de logements étudiants GCP Student Living – sont un signe de comment les propriétaires repositionnent leurs portefeuilles alors que la pandémie accélère les tendances structurelles.

Covid-19 a accéléré le déclin de deux secteurs clés de l’immobilier commercial – le commerce de détail et les bureaux – et a incité les propriétaires à s’empiler dans des alternatives qui, selon eux, s’en tireront mieux.

En tête de leur liste d’achats se trouvent : les entrepôts, soutenus par le boom du commerce électronique ; les appartements locatifs et les logements étudiants, rendus attractifs par la pénurie de logements et la croissance de la population étudiante à travers l’Europe ; et les campus des sciences de la vie, soutenus par d’énormes investissements dans la recherche et le développement.

« Ce sont des mégatendances qui ont . . . accéléré par la pandémie », a déclaré James Seppala, responsable de l’immobilier en Europe chez Blackstone.

Il y a dix ans, les bureaux et les magasins représentaient environ 70 % du volume total des transactions immobilières en Europe, selon Real Capital Analytics. Cette année, ils représentent 35%, les secteurs résidentiel et logistique gagnent du terrain.

Graphique montrant le volume des transactions européennes par secteur immobilier

Mike Prew, analyste chez Jefferies, a déclaré que la pandémie avait accéléré le « transfert de valeur » du commerce de détail vers « des lits, des médicaments et des hangars » – des logements résidentiels, des biens de santé et des sciences de la vie et des entrepôts.

Les sciences de la vie battent un record

Le plus susceptible d’enthousiasmer les gestionnaires de fonds est celui des sciences de la vie – un créneau où des records de prix sont battus alors que les investisseurs cherchent à acheter ou à développer des campus de haute technologie à proximité des centres d’éducation en Europe.

En mai, le Magdalen College de l’université d’Oxford a investi 40 % dans l’Oxford Science Park sur le marché, au prix d’environ 100 millions de livres sterling, soit plus de cinq fois ce que le collège a payé pour 50 % du parc en 2016.

« Vous avez une demande en plein essor, une offre insuffisante et des loyers croissants. Est-ce le secteur qui connaît la croissance la plus rapide sans exception ? Absolument », a déclaré Simon Hope, responsable des marchés financiers mondiaux chez l’agent immobilier Savills.

Les propriétés vont des bureaux conventionnels aux laboratoires complexes. Le principal facteur de valeur est l’emplacement. “C’est le ‘genius loci’ : ce sont les grandes écoles, c’est le talent”, a déclaré Hope. L’endroit le plus chaud du Royaume-Uni et de l’Europe se trouve dans le «triangle d’or» entre Oxford, Cambridge et Londres.

“La puissance de feu financière mondiale, en particulier des États-Unis, est formée au Royaume-Uni car nous avons quatre des 10 meilleures universités: Oxford, Cambridge, Imperial et University College London”, a déclaré Hope.

Un record de 2,4 milliards de livres sterling a été investi dans l’immobilier des sciences de la vie dans la région en 2020 et les investisseurs cherchent toujours à déployer plus du double de ce montant, selon le cabinet de conseil Bidwells.

« Nous passons beaucoup de temps dans l’espace des sciences de la vie. . . Il est sous-développé en Europe en général et au Royaume-Uni en particulier. Avec le nombre d’instituts de recherche au Royaume-Uni, il existe une énorme opportunité », a déclaré Brad Hyler, qui gère un portefeuille de 38 milliards de dollars en tant que responsable de l’immobilier en Europe chez Brookfield.

Brookfield possède la moitié du campus des sciences de la vie de Harwell au sud d’Oxford, et le mois dernier, le groupe d’investissement canadien a versé 714 millions de livres sterling à TPG Real Estate Partners pour Arlington, un groupe immobilier scientifique et technologique avec des actifs dans le triangle d’or.

Mais selon Hyler, la véritable opportunité réside dans la construction de laboratoires et de campus à partir de zéro. Brookfield envisage de se développer autour de villes européennes en « Allemagne, Suisse et ailleurs ».

Boom d’entrepôt

La logistique est un autre point chaud émergent pour les investisseurs immobiliers, où la popularité croissante des achats en ligne a considérablement stimulé la demande d’espace d’entrepôt.

Grâce à sa filiale Mileway, Blackstone a accumulé un vaste réseau d’entrepôts à proximité des villes européennes, tandis que Brookfield a dépensé plus d’un milliard d’euros l’année dernière pour constituer un portefeuille en France, en Espagne, en Allemagne et en Pologne.

Les loyers des occupants des entrepôts ont relativement bien résisté pendant la pandémie, et la demande d’espace a été une aubaine pour les entreprises du secteur.

Alors que les actions des plus grands propriétaires de bureaux britanniques, tels que British Land et Land Securities, sont en baisse de 20 à 30 % par rapport aux niveaux d’avant Covid, et que le propriétaire du centre commercial Hammerson a perdu les trois quarts, le développeur d’entrepôt Segro est en hausse de 16 %. .

Opportunités résidentielles

Les investisseurs misent également sur le secteur résidentiel, privilégiant les propriétés à louer et les logements étudiants.

«Regardez ces grandes villes européennes : ce sont de grands pôles d’emploi avec une énorme pénurie de logements et des économies historiquement stables. C’est une bonne opportunité », a déclaré Mark Allnutt, directeur général principal de Greystar, un investisseur immobilier américain qui a récemment levé 725 millions d’euros pour investir dans l’immobilier résidentiel européen.

« Les gens veulent vivre à Amsterdam et à Londres et il n’y a pas assez de logements dans ces villes », a ajouté Seppala.

La sous-offre est également une caractéristique du marché du logement étudiant, qui devrait aider le secteur à traverser les perturbations causées par la pandémie, a déclaré Hyler. Brookfield, qui possède l’opérateur de logements étudiants Student Roost, prévoit d’augmenter les investissements sur le continent.

Les bureaux et les magasins représentent toujours plus de la moitié du secteur total de l’immobilier d’investissement en Europe, selon Real Capital Analytics. Alors que l’argent afflue dans des classes d’actifs particulières, les investisseurs admettent qu’il existe des risques de surpayer.

Graphique montrant la proportion d'actions investissables en Europe par classe d'actifs

Contrairement à la crise financière de 2008, la pandémie n’a pas déclenché une vague d’actifs en difficulté frappant le marché. Mais si les banques perdent patience avec les propriétaires durement touchés, des opportunités de parier sur des accords de réduction peuvent apparaître, a déclaré Guillaume Cassou, responsable de l’équipe immobilière européenne de la société de capital-investissement KKR, qui vient de fermer un fonds de 2,2 milliards de dollars pour investir en Europe occidentale. .

“L’important est de jouer en attaque et en défense en même temps”, a-t-il déclaré.