July 29, 2021

L’effondrement meurtrier d’un immeuble à Miami met en lumière la politique des condos en Floride

La ligne de condominiums et d’hôtels le long de Collins Avenue qui offre aux résidents une vue imprenable sur l’océan Atlantique est maintenant interrompue par un tas de décombres obsédant.

Quinze jours après l’effondrement de Champlain Towers South, un immeuble d’appartements de 12 étages comptant 136 unités, dans la banlieue de Miami à Surfside, des responsables du sud de la Floride cette semaine a rappelé la recherche de survivants.

Les équipes d’urgence se sont concentrées sur la récupération des corps des victimes de l’effondrement, qui, vendredi soir, avait fait au moins 79 morts et 61 autres “potentiellement portés disparus”.

La recherche de la cause de l’effondrement a également commencé, bien que les enquêteurs disent qu’il est trop tôt pour savoir combien de temps cela prendra – et encore moins quelle sera la réponse finale.

Pourtant, ce qui est clair, c’est que Champlain Towers South devait subir des millions de dollars de réparations dans le cadre d’une «recertification» de 40 ans, un processus établi dans les comtés de Miami-Dade et de Broward pour garantir que les bâtiments restent sûrs pendant des décennies. d’abus du soleil, de la mer et du sel de Floride.

L’organisation de ces réparations incombait au conseil d’administration de l’association de copropriétés, une entité juridique composée de propriétaires bénévoles élus par d’autres résidents, qui entretient la structure et les parties communes d’un immeuble comprenant des appartements individuels.

Les réparations ont été retardées en raison de différends sur le coût. Celui-ci était passé de 9 millions de dollars à 15 millions de dollars avant que le conseil d’administration ne vote en avril pour les financer via une « évaluation spéciale », une charge prélevée pour un projet spécifique et une perspective redoutée pour de nombreux propriétaires de condos qui doivent accumuler leur part.

Il y a des parallèles avec le factures paralysantes que certains propriétaires d’appartements sont obligés de payer alors que les propriétaires améliorent le revêtement sur leurs bâtiments en réponse à l’incendie meurtrier de Grenfell à Londres il y a quatre ans.

Une femme ajoute des fleurs à un mémorial avec des photos de certaines des personnes perdues dans l’effondrement des tours Champlain Sud © Giorgia Viera/AFP via Getty Images

Moins d’un tiers des associations de copropriétés aux États-Unis ont suffisamment de fonds économisés pour des réparations coûteuses telles que des travaux de structure ou le remplacement d’un toit, et les experts affirment que les retards et les désaccords sont courants non seulement en Floride mais à travers les États-Unis.

“Chaque copropriété est comme une petite micro-société”, a déclaré Carolina Sznajderman Sheir, associée chez Eisinger Law, spécialisée dans le droit des copropriétés.

Sheir a déclaré que, bien que la recertification de 40 ans puisse sembler être un processus “très factuel”, elle entraîne souvent des querelles internes entre les résidents. «Voici pourquoi c’est difficile : on parle de projets monumentaux, on parle de millions de dollars de restauration.»

« Les conseils qui prélèvent des cotisations ne sont pas des conseils populaires », a-t-elle ajouté. « Les gens ne veulent pas payer d’énormes cotisations. . . Et la politique est la politique, qu’elle soit nationale ou sur un tout petit conseil.

Photographie annotée expliquant l'effondrement des tours Champlain à Miami

Marta Reeves ne sait que trop bien comment le processus peut dégénérer en acrimonie. Sa famille vit depuis plus de trois décennies à l’Imperial at Brickell, un immeuble de 161 logements situé à environ 12 milles au sud-ouest de Champlain Towers South. Construit en 1983 le long de la baie de Biscayne, son « mur rouge » distinctif est visible dans le générique d’ouverture de l’émission télévisée des années 1980 « Miami Vice ».

La situation à l’Imperial souligne à quel point les débats sur la façon de payer les réparations peuvent conduire à l’hostilité : des propriétaires aux revenus variables et aux philosophies différentes sur la quantité d’entretien nécessaire se snipent, parfois sur Facebook ou par e-mail.

Reeves a remporté un siège au conseil d’administration de l’Imperial condo en 2010 et faisait partie d’une liste coordonnée d’officiers élus en mars 2018. Les cinq nouveaux membres du conseil ont passé une évaluation spéciale de 1 million de dollars pour réparer le toit, la tour de refroidissement et les ascenseurs parce que le le bâtiment manquait de réserves suffisantes pour payer les travaux.

Le conseil a par la suite décidé de remplacer les 944 fenêtres le long du célèbre mur rouge ; un rapport d’ingénieur datant de plus d’une décennie avait indiqué qu’ils atteignaient la fin de leur durée de vie utile. La certification de 40 ans du bâtiment, attendue en 2023, exigeait une «enveloppe» étanche, tandis que les nouveaux codes du bâtiment spécifiaient que le verre devrait pouvoir résister à l’impact des ouragans qui frappent le littoral de la Floride.

Le conseil a donc adopté une évaluation de 9 millions de dollars, ce qui aurait coûté aux propriétaires entre 45 000 et 62 000 dollars par unité. Malgré l’obtention d’un financement pour aider les propriétaires à supporter le coût, Reeves et ses quatre collègues membres du conseil d’administration ont ensuite perdu leur candidature à la réélection en février 2020.

Les planches actuelles et anciennes de l’Imperial condo ne sont pas d’accord sur l’entretien des 944 fenêtres le long de son «mur rouge», que l’on peut voir dans le générique d’ouverture de l’émission télévisée des années 1980 «Miami Vice» © Claire Bushey

“Ce n’est pas un travail populaire quand, après des années à ne pas réparer les choses en temps opportun, le joueur de flûte va venir”, a déclaré Reeves. “C’est ce qui nous a fait voter.”

Reeves a regardé avec frustration alors que le nouveau conseil d’administration tentait de s’attaquer aux réparations avec ce qu’elle considérait comme moins de sens de l’organisation qu’auparavant. “Je ne dis pas qu’ils ne le réparent pas”, a-t-elle déclaré. “Ils mettent des pansements dessus.”

Rissig Licha, membre du conseil d’administration actuel de l’Impériale, a rejeté ces suggestions. Dans une déclaration envoyée par courrier électronique, elle a déclaré que le conseil d’administration avait “fait du respect de la recertification de 40 ans son objectif principal depuis son entrée en fonction”.

Le conseil d’administration a également déclaré qu’il avait ” activement communiqué ” avec les propriétaires au cours du processus et avait recherché ” les meilleurs experts et spécialistes en structure et en construction à un coût considérable “.

La Floride a des condos de 1,5 m, plus que tout autre État. La loi de l’État exige que les associations aient un calendrier pour payer les grosses réparations, mais il y a une échappatoire : les propriétaires peuvent voter pour renoncer à verser dans un fonds de réserve. Seuls six États exigent que les condos maintiennent des réserves « adéquates » sans donner aux propriétaires la possibilité de renoncer à cette exigence.

Sheir, l’avocat, a noté que de nombreux propriétaires de condos de Floride sont des retraités et sont donc moins préoccupés par l’entretien à long terme de leur propriété. Ils préféreraient garder les cotisations mensuelles de l’association aussi basses que possible, a-t-elle ajouté.

« Les gens ne veulent tout simplement pas payer des cotisations plus élevées », a-t-elle déclaré. « Ils préfèrent avoir l’argent dans leur poche que dans celle de quelqu’un d’autre.

Le fait de ne pas mettre de l’argent de côté pour l’amélioration des immobilisations est un problème aux États-Unis, mais il est particulièrement aigu en Floride, où le climat fait peser un lourd tribut sur les bâtiments. Les constructeurs utilisent du béton parce que le poids du matériau protège contre les ouragans, mais avec le temps, les rayons ultraviolets et l’air salin finissent par corroder le matériau, selon Sinisa Kolar, vice-président de la société de conseil en ingénierie et en architecture Falcon Group.

Le reste de l’appartement a été démoli le 4 juillet © Giorgio Viera/AFP via Getty Images

Certains politiciens locaux ont suggéré que la Floride devrait réduire le processus de recertification de 40 à 20 ans, ce qui, selon Kolar, « informerait tout le monde du travail dont ils ont absolument besoin ».

Mais Robert Nordlund, directeur général d’Association Reserves, est sceptique quant à savoir si la législation peut forcer les propriétaires de condos à budgétiser les réparations futures.

Ce qui pourrait faire plus de différence, a-t-il dit, c’est si les assureurs et les prêteurs hypothécaires tenaient compte de l’état des finances d’une association de copropriété lors de l’établissement des primes ou de l’octroi d’un prêt. Les prêteurs exigent généralement seulement que le fonds de réserve d’une association de copropriétaires soit financé à 10 pour cent avant d’être prêts à accorder une hypothèque à un acheteur.

« Les facteurs de risque sont là, et ils sont si évidents », a-t-il déclaré. « Je ne sais pas pourquoi ils manquent ces indices. . . Je me demande si c’est le moment où ils commenceront à apprendre et à affiner leurs normes de souscription. »

La catastrophe de Surfside a frappé les résidents d’Imperial, tout comme elle l’a été dans les immeubles en copropriété de Miami.

Des colonnes de soutien d’urgence ont été placées dans le parking de l’immeuble la semaine dernière, mais Licha a déclaré que les ingénieurs en structure embauchés par l’association de copropriété « n’ont pas identifié de réparations ou de conditions non ordinaires et compatibles avec des bâtiments situés de la même manière et du même groupe d’âge ». Reeves convient avec le conseil actuel que l’immeuble est structurellement sain.

Pourtant, au moins un résident semblait énervé cette semaine. Il a arrêté sa voiture dans le garage pour dire à Reeves qu’il avait écrit au conseil pour exprimer ses inquiétudes. Elle lui a dit de continuer à écrire : les tragédies amènent parfois des changements.

“C’est un coût très élevé”, a-t-il répondu.