July 29, 2021

La demande d’entrepôt compense les espaces de bureaux vacants

Centre de distribution ShipBob à Moreno Valley, Californie

Bob de navire

Après Bob de navire a décidé en juillet dernier de laisser son personnel travailler de n’importe où, la start-up de logistique a demandé à son propriétaire d’ériger un mur au milieu de son siège social de Chicago afin que la moitié de l’espace puisse être louée à une autre entreprise.

Le 1er mars, le bureau a rouvert à capacité réduite pour les réunions à distance sociale.

Mais alors qu’il utilise moins d’espace de bureau, les besoins immobiliers de ShipBob ont augmenté à un rythme effréné. L’entreprise, qui fournit des services d’exécution aux détaillants en ligne, a plus que doublé son chiffre d’affaires nombre d’entrepôts depuis la mi-2020 à 24 sites aujourd’hui, dont quatre en dehors des États-Unis, avec des plans pour atteindre 35 d’ici la fin de 2021.

L’entreprise de sept ans est un microcosme du marché immobilier commercial américain. Pendant que les postes vacants ont grimpé en flèche alors que les employeurs se préparent à un avenir post-Covid de travail distribué, le marché industriel est plus chaud que jamais en raison d’une augmentation du commerce électronique alimentée par une pandémie et d’une demande accrue des consommateurs pour obtenir plus de produits à Amazone-comme des vitesses.

Les taux d’inoccupation dans les bâtiments industriels sont près d’un niveau record et les nouveaux entrepôts ne peuvent pas être construits assez rapidement pour répondre aux besoins des fabricants de vêtements, des vendeurs de meubles et des fabricants d’appareils électroménagers. La société immobilière CBRE a déclaré dans son rapport du premier trimestre sur le marché industriel et logistique que près de 100 millions de pieds carrés d’espace ont été absorbés au cours de la période, le troisième montant le plus élevé jamais atteint, et qu’un record de 376 millions de pieds carrés est en construction.

Les loyers ont augmenté de 7,1% au cours du trimestre par rapport à la même période un an plus tôt pour atteindre un sommet historique de 8,44 $ le pied carré, a déclaré CBRE. La firme a écrit dans un rapport de suivi le mois dernier que les prix sur les marchés côtiers à proximité des centres de population et des hubs portuaires intérieurs montent en flèche par des pourcentages à deux chiffres. Dans le nord du New Jersey, le loyer de base moyen des propriétés industrielles a bondi de 33 % en mai par rapport à l’année précédente, et l’Inland Empire de Californie a connu une augmentation de 24 %, suivi de Philadelphie à 20 %.

“La nécessité d’avoir des installations sur ces marchés, associée à des taux d’inoccupation record, a souvent conduit à des guerres d’enchères entre les occupants qui font augmenter les taux de location”, a déclaré CBRE.

Des prix qui montent en flèche

Les roues étaient bien en mouvement avant que Covid-19 n’atteigne les États-Unis au début de 2020. Amazon tournait déjà livraison le lendemain dans l’option par défaut pour les membres Prime et les magasins à grande surface comme Meilleur achat et Walmart faisaient la course pour ajouter espace de réalisation pour essayer de suivre le rythme.

La pandémie a tout accéléré. Les consommateurs étaient coincés à la maison et commandaient plus de choses, tandis que les magasins physiques devaient passer au numérique pour rester à flot.

La livraison de produits d’épicerie a accentué le resserrement du marché, car Instacart et Postmates ont été soudainement inondés de commandes de clients qui ne voulaient pas entrer dans un Costco, Albertsons ou alors Kroger boutique. Instacart prévoit maintenant un réseau de centres de distribution chargés de robots de cueillette de céréales, selon Bloomberg, et Cible a renforcé l’exécution le jour même grâce à ce que l’on appelle centres de tri.

En plus du changement rapide du comportement des consommateurs, la pandémie a également exposé la fragilité de la chaîne d’approvisionnement mondiale. Avec installations en Chine et ailleurs fermés, les magasins ont connu des pénuries dramatiques de vêtements, pièces détachées automobiles et matériaux d’emballage.

Les détaillants ont réagi en sécurisant plus d’espace de stockage pour atténuer l’impact des chocs futurs, a déclaré James Koman, PDG d’ElmTree Funds, une société de capital-investissement spécialisée dans l’immobilier commercial.

“La relocalisation de la fabrication prend de l’ampleur”, a déclaré Koman. Les entreprises “apportent plus de produits à terre et ont besoin d’avoir de la place pour leurs produits afin que nous ne tombions pas dans une autre situation que celle dans laquelle nous nous trouvons actuellement”.

Tous ces facteurs contribuent à la flambée des prix, a-t-il déclaré. De plus, les coûts de construction sont plus élevés en raison de l’inflation et des contraintes d’approvisionnement, et les entreprises construisent des installations plus sophistiquées, remplies de robots.

“Vous avez ces chariots élévateurs automatiques, ces bandes transporteuses et ces systèmes de récupération de stockage automatisés”, a déclaré Koman. « Tout cela est où va le monde.

Amazon introduit de nouveaux robots nommés Bert et Ernie dans les opérations des centres de distribution.

Source : Amazon Inc.

Pariant sur un besoin à long terme d’installations d’exécution et de logistique, ElmTree a acquis environ 2 milliards de dollars d’espaces industriels au cours des sept derniers mois, dépassant les années précédentes, a déclaré Koman. Il estime que les États-Unis auront besoin de 135 à 150 millions de pieds carrés supplémentaires par an pour soutenir la croissance du commerce électronique.

Pour ShipBob, le boom du e-commerce a joué dans son modèle économique. Mais la concurrence pour l’espace oblige simultanément l’entreprise à prendre en compte des coûts plus élevés.

ShipBob travaille avec des marques comme la parfumerie Dossier, machine à boisson énergisante en poudre Juspy et la marque de sport et de fitness de Tom Brady TB12, fournissant un vaste réseau de centres de distribution pour une expédition rapide et fiable et un logiciel pour gérer les livraisons et les stocks.

Contrairement aux géants de la vente au détail, ShipBob ne s’attaque pas aux grands centres de distribution de la taille d’un terrain de football et n’a de baux que dans quelques-unes de ses installations. Il recherche plutôt des entrepôts qui appartiennent généralement à une famille avec 75 000 à 100 000 pieds carrés et une certaine capacité inutilisée. Il les équipe ensuite de la technologie ShipBob et paie en fonction du volume de commande et de la quantité d’espace qu’il utilise.

Bien que ShipBob ne signe pas de baux, il est en concurrence pour l’espace dans des entrepôts qui se trouvent maintenant sur des propriétés beaucoup plus précieuses qu’il y a un an. PDG de ShipBob Dhruv Saxena a déclaré que son entreprise devait se trouver dans des régions comme le sud de la Californie et Louisville, dans le Kentucky, une plaque tournante majeure du transport et de la logistique, malgré l’augmentation rapide des prix.

“Nous devons trouver des moyens de rapprocher les stocks du client final, même s’il s’agit d’une marge plus faible pour nous”, a déclaré Saxena dans une interview à la fin du mois dernier après que son entreprise levé 200 millions de dollars à une valorisation dépassant le milliard de dollars.

ShipBob est en concurrence directe avec un certain nombre de start-ups d’externalisation des commandes, notamment ShipMonk, Deliverr et Shippo. Ces quatre sociétés ont réuni près de 900 millions de dollars au cours de la dernière année.

Pas seulement Amazon

Saxena a déclaré que l’une des principales raisons pour lesquelles les petits détaillants se tournent vers ShipBob est d’éviter les coûts et les tracas liés à la recherche d’un espace de traitement et à l’embauche des travailleurs nécessaires. Il l’a comparé à des entreprises qui externalisent leurs besoins informatiques et de stockage de données à Amazon Web Services et qui paient pour la capacité qu’elles utilisent plutôt que de louer leurs propres centres de données.

“Les mêmes calculs s’appliquent”, a déclaré Saxena. “Je peux ouvrir un entrepôt, embaucher du personnel et truquer le logiciel ou je peux convertir ces coûts fixes en coûts variables que je paie sur une base de transaction.”

Employés de ShipBob avec le PDG Dhruv Saxena au milieu

Bob de navire

Nate Faust en est aux tout premiers stades de la construction olive, une start-up de commerce électronique qui travaille avec des marques pour offrir des options d’emballage et de livraison plus durables en utilisant des matériaux de boxe recyclés et des articles groupés.

Olive a ouvert ses deux premiers entrepôts de 30 000 pieds carrés l’année dernière, l’un dans le New Jersey et l’autre dans le sud de la Californie. Faust, qui a précédemment cofondé Jet.com et a ensuite travaillé chez Walmart après l’acquisition, a déclaré que s’il concluait ces baux aujourd’hui, ils seraient facilement 10 à 15 % plus élevés.

Olive n’est pas activement sur le marché pour davantage de centres de distribution et ne doit pas renouveler son bail avant février, mais Faust a déclaré que les start-ups doivent être opportunistes. Il travaille avec la société immobilière JLL, qui, selon lui, est constamment à la recherche d’un espace attrayant.

“Nous les avons tout le temps parce que l’espace industriel est si étroit en ce moment”, a déclaré Faust. “Si nous trouvons quelque chose de parfait pour ce que nous recherchons, il n’est pas déraisonnable d’avoir des baux qui se chevauchent.”

Vik Chawla, partenaire de la société de capital-risque Fifth Wall, qui investit dans les technologies immobilières, a déclaré que les défis du marché immobilier poussent davantage de marques et de vendeurs émergents vers le modèle d’externalisation.

“Il est très difficile en tant qu’entreprise de commerce électronique unique d’essayer de sécuriser un espace attrayant et de gérer votre entreprise”, a déclaré Chawla. “La file de personnes essayant d’entrer dans les bâtiments industriels est à la porte.”

De nombreux locataires occupant cette ligne sont de grands prestataires logistiques tiers traditionnels (3PL), comme CH Robinson et Logistique XPO aussi bien que UPS et FedEx. Au sommet du marché, Amazon, Walmart et Target épongent l’espace pour accélérer la distribution et, dans le cas d’Amazon, pour gérer l’exécution des commandes pour son énorme marché de vendeurs tiers.

Prologis, le plus grand propriétaire américain d’immobilier industriel, a déclaré dans un Rapport de mai que les taux d’utilisation, qui indiquent l’espace utilisé, ont atteint près de 85 %. Les taux d’inoccupation sont à 4,7%, proche d’un niveau record, a indiqué la société.

Amazon est le plus gros client de la société immobilière, occupant 22 millions de pieds carrés, suivi de Home Depot à 9 millions, puis de FedEx et UPS, selon le dernier rapport de Prologis. rapport annuel. Walmart est septième.

En avril, un analyste de l’appel des résultats de Prologis a demandé quels types de clients recherchaient le plus activement des baux.

« Le commerce électronique en est une composante importante, mais il ne s’agit certainement pas que d’Amazon », Michael Curless, a déclaré en réponse le directeur de la clientèle de Prologis. “C’est certainement le client le plus actif. Mais nous voyons beaucoup d’activité de la part des Targets, des Walmarts, des Home Depots et de nombreuses preuves que les joueurs chinois se dirigent également vers les États-Unis et l’Europe.”

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